Pasivita môže obciam priniesť finančné a právne riziká. Nový nález Ústavného súdu SR mení pravidlá hry pri pozemkoch pod stavbami.
Ústavný súd Slovenskej republiky sa opäť zaoberal pozemkami pod stavbami, ktoré v minulosti prešli z vlastníctva štátu do vlastníctva obcí alebo vyšších územných celkov. Ide najmä o prípady, keď obec vlastní verejnoprospešnú stavbu, ale pozemok pod stavbou patrí súkromným vlastníkom.
Doteraz sa obce v súdnych sporoch často úspešne bránili tým, že im k pozemkom pod verejnoprospešnými stavbami vzniklo zákonné vecné bremeno. Náhrada za jeho zriadenie sa podľa ustálenej rozhodovacej praxe považovala za jednorazovú. Keďže zákon nadobudol účinnosť v roku 2009, súdy často vychádzali z toho, že nárok vlastníkov pozemkov sa po troch rokoch premlčal.
Tento výklad bol pre obce prakticky veľmi významný. V sporoch znamenal, že žaloby vlastníkov pozemkov o zaplatenie náhrady za zriadenie vecného bremena a za užívanie pozemku obcou boli zamietané.
Čo riešil ústavný súd v prelomovom náleze?
V posudzovanom prípade išlo o pozemky pod školskou budovou a oploteným areálom školy. Vlastníci pozemkov žiadali od mesta zaplatenie odplaty za zákonné vecné bremeno za obdobie troch rokov.
Všeobecné súdy ich žalobu zamietli. Vychádzali z doterajšej praxe, podľa ktorej išlo o jednorazovú náhradu, ktorá vznikla už účinnosťou zákona č. 66/2009 Z. z. a následne sa premlčala.
Ústavný súd SR však tento prístup označil za ústavne neudržateľný. S nálezom Ústavného súdu SR sa môžete oboznámiť tu (dok. č. 13550 v spise).
Prečo je nález dôležitý?
Ústavný súd SR zdôraznil, že problémom nie je len samotné plynutie času. Dôležité je najmä to, že ani po takmer 16 rokoch od prijatia zákona sa v mnohých prípadoch nepodarilo dosiahnuť jeho účel – teda definitívne majetkovoprávne vyporiadanie pozemkov pod verejnoprospešnými stavbami.
Ak vlastník pozemku nemôže svoj pozemok dlhodobo užívať a obec nerieši majetkovoprávne vyporiadanie vlastníckych vzťahov, pôvodne dočasné riešenie začína nadobúdať trvalý charakter. Podľa Ústavného súdu SR takýto stav už nemožno bez ďalšieho považovať za primeraný.
Inými slovami: samotné zákonné vecné bremeno nemusí byť problémom. Problémom sa stáva dlhodobé trvanie tohto stavu bez reálnej kompenzácie a bez snahy o vysporiadanie pozemkov zo strany obcí.
Čo to znamená pre obce?
Pre obce ide o významnú zmenu.
Už nebude možné automaticky vychádzať z toho, že každý nárok vlastníka pozemku na jednorazovú náhradu za zriadenie zákonného vecného bremena je premlčaný. Vlastníci pozemkov môžu v ďalších sporoch argumentovať tým, že im patrí primeraná opakovaná náhrada za trvajúce obmedzenie vlastníckeho práva.
To neznamená, že každá žaloba vlastníka pozemku bude automaticky úspešná. Každý prípad bude potrebné posudzovať individuálne. Dôležité bude napríklad, o aký pozemok ide, aká stavba sa na ňom nachádza, ako dlho stav trvá, či obec podnikla kroky k vysporiadaniu a aké boli okolnosti konkrétneho prípadu.
Zároveň však platí, že doterajšia obrana obcí sa týmto nálezom výrazne oslabuje.
Na čo si má obec dať pozor?
Obce by si mali v prvom rade zmapovať, ktoré verejnoprospešné stavby stoja na cudzích pozemkoch a či sa na ne môže vzťahovať zákon č. 66/2009 Z. z.
Dôležité je preveriť najmä:
- či má obec k pozemkom vlastnícke alebo iné užívacie právo,
- či ide o stavby, ktoré prešli z vlastníctva štátu do vlastníctva obce,
- či už boli s vlastníkmi pozemkov vedené rokovania,
- či existujú staršie dohody, nájomné zmluvy alebo súdne spory,
- aké finančné riziko môže vzniknúť pri prípadných nárokoch vlastníkov.
Osobitne dôležité bude aj to, aby obec vedela preukázať, že situáciu nerieši pasívne. Ústavný súd SR totiž výslovne poukázal na problém dlhodobej nečinnosti samospráv a štátu pri definitívnom vyporiadaní týchto vzťahov.
Čo odporúčame?
Obciam odporúčame nečakať a zaoberať sa vyporiadaním problémových pozemkov.
Vhodným prvým krokom je interný prehľad všetkých nevyporiadaných pozemkov pod verejnoprospešnými stavbami. Následne by mala obec posúdiť, ktoré prípady sú najrizikovejšie a pri ktorých má zmysel začať rokovanie s vlastníkmi pozemkov.
Do úvahy môže prichádzať najmä odkúpenie pozemkov, zámena, dohoda o náhrade, vyvlastnenie alebo iný spôsob majetkovoprávneho vyporiadania. Nie vždy bude riešenie jednoduché a nie vždy bude finančne nenáročné. Po tomto náleze však môže byť pasivita pre obec ešte drahšia.
Záver
Nález Ústavného súdu SR znamená, že doterajšia istota založená na jednorazovej a premlčanej náhrade sa výrazne oslabuje.
Pre obce je to signál, že pozemky pod verejnoprospešnými stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu do ich vlastníctva bez majetkovoprávneho vyporiadania, je potrebné začať systematicky vyporiadavať. Najmä tam, kde stav trvá roky bez dohody s vlastníkmi, bez náhrady a bez reálneho plánu na vysporiadanie.
V našej kancelárii sa pravidelne venujeme práve aj vyporiadavaniu pozemkov pod verejnoprospešnými stavbami. V prípade, ak potrebujete pomôcť s posúdením situácie alebo už priamo s majetkovoprávnym vyporiadaním, neváhajte nás kedykoľvek kontaktovať. Situáciu zanalyzujeme a odporučíme vám konkrétne kroky na minimalizáciu rizík.
Značky: majetkovoprávne vyporiadanie, pozemky pod obecnými stavbami, Ústavný súd SR nález
